대구안방

1. 부동산 선정하기

• 전국 분양 정보 확인 > SEE:REAL(씨리얼)
• 한국토지주택공사 분양 주택공급계획 및 분양단지 정보
  • 분양 주택공급계획 LH 청약센터-분양정보-공급계획
  • 분양단지 정보 LH 청약센터-분양정보-분양주택 바로가기
• 전국 경매 정보 확인 > 대법원 법원경매정보 바로가기
• 시세 및 실거래가 확인 > 국토교통부 실거래가 공개시스템 바로가기

2. 부동산 중개업체 선정하기

• 전국 부동산 중개업체 확인 > 한국공인중개사협회 바로가기
• 부동산 개업공인중개사 선정 시 확인사항
  • 부동산 개업공인중개사가 소속된 해당 부동산 중개업체의 등록여부 및 보증보험 또는 공제 가입여부를 확인
    • 개설등록업체 확인 방법 : 부동산 중개사무소 안에 게시되어있는 중개사무소 등록증, 공인중개사자격증 등으로 확인 가능
    • 보증보험/공제 가입여부 확인 : 중개사무소에 개시된 보증의 설정 증명서류를 통해 확인 가능
• 부동산 중개보수 지불
  • 중개의뢰인은 중개업무에 관해 부동산 개업공인중개사에게 소정의 중개보수를 지불해야함
  • 주택(부속토지 포함)의 매매중개에 대하 보수는 거래금액에 따른 상한요율 및 중개보수 한도액 안에서 각 시·도에서 조례로 정하고, 해당 조례의 요율한도 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의 후 결정
  • 부동산 실비 지불 : 부동산 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 대항 소요 실비를 받을 수 있음
• 주택 매매시 중개보수 한도

  거래내용	거래금액	상한요율	한도액
  매매ㆍ교환	5천만원 미만	0.6%	25만원
  	5천만원 이상 2억원 미만	0.5%	80만원
  	2억원 이상 9억원 미만	0.4%	-
  	9억원 이상 12억원 미만	0.5%	-
  	12억원 이상 15억원 미만	0.6%	-
  	15억원 이상	0.7%	-
  임대차 등	5천만원 미만	0.5%	20만원
  	5천만원 이상 1억원 미만	0.4%	30만원
  	1억원 이상 6억원 미만	0.3%	-
  	6억원 이상 12억원 미만	0.4%	-
  	12억원 이상 15억원 미만	0.5%	-
  	15억원 이상	0.6%	-

3. 부동산 구입자금 대출

• 구입자금 대출 : 정부는 국민의 주거복지 증진을 위해 주택도시기금을 조성하여 부동산 구입에 필요한 자금을 지원해주고 있음
• 대출의 종류
  • 신혼부부전용 구입자금
  • 신혼희망타운전용 주택담보장기대출
  • 내집마련디딤돌 대출바로가기
  • 수익공유형모기지바로가기
  • 손익공유형모기지바로가기
  • 오피스텔구입자금바로가기
• 자세한 내용은 주택도시기금 에서 확인가능하며 해당 은행을 통해 상담이 가능합니다.

1. 거래대상 물건 확인

부동산의 권리관계 등 확인하기

• 전등기부(등기사항전부증명서(구) 등기부등본) 확인사항
  • 물건의 등기명의인과 매도인의 일치여부 확인
    • 대리인과 거래시 : 명의인과 대리인의 위임여부 확인
  • 등기부상 권리사항 확인
    • 가등기, 가처분, 지상권, 각종담보물건, 가압류 등 확인

      아래 사항에 대해서는 사실 확인 필요

      • 짧은 기간 동안 소유주가 자주 바뀐 경우
      • 상속의 경우 정당한 상속 여부
      • 매도인이 법률상 행위능력을 가지고 있는지 여부
      • 대리인과 계약시 정당한 대리권을 가지고 있는지 여부
  • 등기사항증명서 발급
    • 대법원 인터넷 등기소 바로가기
• 토지대장 확인사항
  • 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자의 성명, 토지의 고유번호, 토지의 등급 등 확인
• 건축물대장 확인 사항
  • 구조와 면적을 확인하고 공부상 면적과 실제면적을 파악
• 토지이용계획확인원 확인 사항
  • 개발에 관한 사항 분석
    • 지역, 지구, 구역에 따라 건물의 구조, 용도, 종류에 제한을 받기 때문에 구체적인 확인 필요
  • 각종 증명서 발급 : 정부24 바로가기

2. 유의사항 및 계약서 작성요령

준비서류

계약서 작성요령 (서식링크_붙임1)

• 일부 문구 정정 시 두 줄을 그은 뒤 난외에 정정기재 후 정정날인(쌍방)을 해야 함
• 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각 장 접속부분에 당사자 쌍방간인
• 부동산의 표시란은 상세히 기재
  • 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 됨
  • 등기권리증에 표시된 내용을 그대로 작성, 부동산 표시란이 부족한 경우 [뒷면참조],[별지참조]기재 후 뒷면/별지목록에 기재
• 한문으로 적되 여백을 두지말고 붙여서 씀
• 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우 ‘해당없음’ 표시
• 당사자 표시는 주민등록증의 명확한 내용 기재, 성명란은 본인이 직접 쓰고 도장을 찍게 함
• 계약서 공증을 미리 해놓을 시 분실 위험을 방지하고 채무불이행 시 재판을 통해 강제집행 가능
• 마지막 계약조항으로 ‘서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한다’는 내용의 신의칙 조항 기재

특약사항에 명시할 사항

• 계약 당시에 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
• 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
• 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
• 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
• 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 관한 내용

계약서 내용 중 확인사항

• 계약당사자의 인적사항
• 매매금액 지급방법
• 계약위반시 배상문제
• 매매금액
• 매매부동산의 인도방법
• 계약년월일 등

3. 대급지급

중도금이나 잔금지급시 아래 유의사항 확인

• 중도금 및 잔금 지급 시 대급지금 내용이 적힌 영수증을 주고받음
• 중도금 및 잔금 기일 직전에 반드시 등기사항전부증명서(구.등기부등본)을 한번 떼어 내용 확인
• 당권, 임차권, 전세권 인수시 금융기관으로부터 해당 금액의 잔고증명 확인
• 거래물건과 관련된 각종세금 및 공과금 관련서류 확인
• 잔금지급과 동시에 모든거래 완료시 계약서 작성시 준비하였던 서류를 다시 한 번 준비 및 확인
• 부동산 중개업자에게 중개수수료 지불
• 매수인은 잔금 지급 이후 동시에 매도인으로부터 권리이전 서류를 받아 60일 이내에 관한 등기소에 이전등기 절차를 마쳐야 함
  (60일 내 등기 미신청 시 등기신청 해태에 따른 과태료 부과)
• 이전등기 절차 이후 등기사항전부증명서 떼어 이전등기사실 확인
  대법원 인터넷 등기소

4. 해약 해약금

• ‘이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다’라는 해제조건이 있는 경우 해제 가능
• 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있음
• 법정해제사항 : 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에 따른 해제
  상담기간 최고 후 계약 해제 가능

1. 부동산양도 신고절차

부동산 거래신고(시·군·구청장)

• 계약체결 후 60일(주택거래신고지역 내 공동주택은 15일) 이내 실거래가 신고
• 실거래가 신고는 인터넷(부동산거래관리시스템) 이용 가능
• 시·군·구청장은 신고인에게 거래신고필증 교부

등기 신청(등기소)

• 잔금청산일로부터 60일 이내 거래신고필증과 매매목록, 등기신청서, 기타 필요한 서류를 갖춰 소재지 관할 등기소 신청
  * 매수인은 등기신청 이전까지 등록세 신고납부
• 등기소에서 거래신고필증(매매목록)에 기재된 거래가액을 등기부의 갑구 권리자 및 기타사항란에 기재

양도소득세 신고(세무서)

• 도인은 양도 및 취득 당시 계약서 사본 및 기타 필요경비 입증서류를 첨부하여 주소지 관할 세무서에 양도소득세 신고
  * 예정신고 기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내 (예정신고 납부하면 납부세액의 20% 공제)

2. 등기이전 신고절차

등기소 서류 확인 바로가기

• 등기소 또는 대법원 인터넷 등기소를 통해 서류 확인 : 소유권 이전 등기신청서, 위임장

구비서류 확인

• 매도인에게 받을 서류
  1. 등기필증(등기권리증)
  2. 위임장 1부 양식 : 잔금치를 때 위임장에 매도인 인감도장을 받을 것(인터넷 등기소)
  3. 부동산 매도용 인감증명서 : 최근발행분, 매수자의 성명, 주소, 주민번호 기재 필수
  4. 매도인 주민등록초본 1통 :주소이력 포함
• 매수인이 챙길 것
  1. 1매매계약서 원본 1부, 사본 1부
  2. 2주민등록등(초)본 1부
  3. 3주민등록증수
  4. 4도장
• 기타발급 서류
  1. 1부동산거래신고필증, 매매계약서 원본 > 부동산
  2. 2등기사항전부증명서(구.등기부등본) > 부동산
  3. 3토지대장 1부 > 구청 발급
  4. 4건축물대장(총괄표제부, 표제부, 전유부) > 구청, 정부 24

취득세와 등록세 자진 신고하기

• 구청 세무과를 통한 납부서류 취득 및 납부 사전 준비서류 : 계약서 사본, 부동산거래신고필증
  • 취득세 고지서 : 1달 이내 납부
  • 등록세 고지서 : 등기신청을 위해 즉시 납부
    소유권이,전등기 신청서의 채권매입액 적힌 곳 좌측에 등록세 영수필 확인서 부착

  검인 계약서에 확인도장 받기

  • 계약서 상에 존재하는 매도인, 매수인, 부동산 중개인 등의 확인도장을 받음
  • 신청서의 장과 장 사이에는 신청인 도장으로 간인
  • 신청인이 매수인일 경우 매수인 도장, 대리인일 경우 대리인 도장으로 간인
  • 부동산 표시란이 ‘별지’로 나올 경우 별지와 신청서 사이 간인

  등기로 서류 제출

  1. 등기권리증
  2. 소유권 이전등기 신청서 작성(등록세 납부사항 기재/국민주택채권매입현황 기재 확인_영수증 지참)
  3. 매매계약서 원본과 사본
  4. 부동산거래계약신고필증
  5. 토지대장 1부
  6. 건축물대장 1부
  7. 개별공시지가확인서
  8. 매도인 인감증명서
  9. 매도인 주민등록초본
  10. 매수인 주민등록등본
  11. 위임장(매수인 본인이 아닌 가족이 신청할 경우)
  12. 가족관계증명서(신청인이 매수인의 가족일 경우)
  13. 수입인지(매매계약서 뒷면, 검증용 수입인지 부착)
  14. 등기수입증지

타인 주택의 이용형태

전세권과 임대차의 비교

• 전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좆아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리
• 임대차 : 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정한 것을 말하는데, 흔히 「민법」에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형재인 전세계약 및 월세계약

주택임대차보호법

• 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률
• 보호대상 : 대한민국 국민, 외국인 및 재외동포, 법인
• 적용범위 : 주거용 건물의 전부 및 일부, 미등기 전세, 「민법」에 따른 임대차 등기
• 적용제외 대상 : 일시 사용을 위한 임대차(숙박 등)

• 등기부등본 발급 : 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분, 경매등기 등의 대상물건에 대한 권리관계 확인
  • 일반적으로 근저당채권액과 전세금을 포함한 임차보증금의 합계액이 아파트의 경우 70%, 다가구나 연립의 경우 60%이하인 경우가 안전

• 계약 상대방이 등기부상 명의인인지 신분증으로 대조확인
• 대리인(가족 포함)을 통한 계약인 경우 신분증 확인 및 위임장과 임감증명서 확인 필수
• 주택임대(전/월세) 계약서 기재사항(한글 서식 링크_임대차계약서)

전/월세계약서 작성요령

임대차계약 후 받아야 할 서류

• 임대차계약후에는 대항요건을 갖추기 위해 전입신고와 확정일자를 받아야 함
  : 계약서 지참하여 소재지 행정복지센터 방문
  • 확정일자의 대항력 및 우선변제권 요건 : 전입신고+거주
  • 확정일자 : 법원, 등기소, 동사무소 등에서 주택임대차계약이 체결되었음을 확인해주기 위해 임대차계약서의 여백에 도장을 날인해줄 때의 날짜
• 확정일자의 법적효력

기타 전/월세 계약시 확인사항

전·월세자금 지원

대출의 종류

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